Guía completa de gestión de la construcción

¿Qué es la Gestión de la Construcción?

La gestión de la construcción es un servicio profesional que implica la supervisión y el control de las tareas y actividades de la fase de construcción. Suele estar a cargo de un Director de Construcción (Construction Manager, CM) y abarca todos los elementos esenciales del proceso de construcción, incluidos su calendario, coste, calidad, funcionamiento y seguridad. Este servicio es ideal para proyectos de construcción a gran escala, como instalaciones industriales, propiedades comerciales, infraestructuras de transporte y otros proyectos de capital.

Propósito

La gestión de la construcción tiene como objetivo entregar proyectos de construcción de alta calidad en el plazo y con el presupuesto asignados, cumpliendo al mismo tiempo las normas de seguridad y las expectativas del propietario. Establece sistemas y procedimientos para garantizar que todas las actividades de construcción se completan según lo previsto. Para que esto funcione, el CM colabora con todas las partes interesadas clave que intervienen en el proyecto: propietarios, arquitectos, ingenieros y contratistas generales. También es responsable de las siguientes tareas

• determinar qué necesita el proyecto en cuanto a su construcción;

• desarrollar y sopesar propuestas de materiales de construcción, activos, equipos y trabajadores; y

• ajustando los costes de construcción al presupuesto establecido.

En otras palabras, la gestión de la construcción se ocupa de todos los aspectos de la obra para garantizar su éxito y satisfacer las exigencias del cliente.

Gestión de la Construcción vs. Gestión de Proyectos: ¿Cuál es la diferencia?

Aparte del propietario del proyecto, el aspecto más importante de un proyecto de construcción suele implicar a dos actores clave: el director del proyecto (PM) y el director de obra (CM). Estas personas trabajan codo con codo para planificar y coordinar las tareas y proporcionar actualizaciones de estado al propietario. Aunque sus tareas se solapan, hay diferencias notables entre ellas. La tabla siguiente compara la gestión de la construcción y la gestión de proyectos en cuanto a su alcance, finalidad, conocimientos necesarios y responsabilidades.

Beneficios

Ni que decir tiene que una gestión eficaz es crucial cuando se realizan obras de construcción, pero ¿cómo beneficia exactamente a los proyectos de construcción? El principal punto fuerte de la gestión de la construcción reside en organizar los flujos de trabajo para garantizar que las tareas y actividades se desarrollan según lo previsto. Esta práctica promueve un orden sistemático en la realización de los trabajos, al tiempo que evita los procesos inconexos. Esto último, según la última Encuesta Mundial McKinsey sobre la Productividad de la Construcción, es uno de los principales factores de los malos resultados de la construcción. En otras palabras, la gestión de la construcción mejora la productividad general e impulsa el rendimiento de los proyectos. Las ventajas de la gestión de la construcción se extienden también a otros aspectos del proceso de construcción. En particular, ayuda a los equipos de construcción:

• Ahorra tiempo y dinero

• Optimiza los recursos para una entrega más eficiente del proyecto

• Prevenir, mitigar y gestionar los riesgos en el proceso de construcción

• Construir infraestructuras seguras y de mejor calidad

Funciones

La gestión de la construcción consiste en las siguientes funciones y tareas para cumplir los objetivos y requisitos del proyecto de construcción:

• Gestión de costes: seguimiento y control de los fondos a lo largo del proceso de construcción para garantizar que se mantiene dentro del presupuesto asignado.

• Gestión del calendario: traza y sigue sistemáticamente un calendario maestro de las tareas de construcción para completar los proyectos a tiempo.

• Gestión de la calidad: desarrollar, aplicar y supervisar protocolos de garantía y control de la calidad en todos los niveles del trabajo de construcción para cumplir las normas, la finalidad y los objetivos del propietario.

• Gestión de la seguridad: establece procedimientos para garantizar la seguridad en la obra y en el edificio antes de su ocupación.

• Gestión de cambios – evaluar, realizar y documentar las modificaciones o alteraciones necesarias en el plan de construcción original.

• Inspecciones: realiza inspecciones periódicas a lo largo del proceso de construcción para verificar su calidad, seguridad y cumplimiento legal.

• Documentación: mantén un registro de todas las correspondencias, procedimientos, aprobaciones y órdenes de cambio a lo largo del proceso de construcción.

Las 5 fases de la gestión de la construcción

1. Planificación

En la fase de planificación, el CM desarrolla un plan de gestión de la construcción que incluye toda la información relevante sobre el proyecto de construcción. Informa a los equipos del proyecto y a las partes interesadas sobre la visión y los objetivos del propietario para el proyecto y les guía a lo largo del proceso de construcción. Además, el CM también lleva a cabo las siguientes actividades:

• Colaborar con los diseñadores del proyecto para evaluar y acordar la viabilidad de los objetivos, metas y especificaciones del propietario.

• Determinar el método de entrega adecuado para el proyecto

• Evaluar los posibles riesgos y contratiempos durante la construcción y diseñar estrategias para evitarlos o mitigarlos

• Planificación de estrategias para gestionar los residuos de la obra

2. Preconstrucción

La fase de preconstrucción incluye todos los preparativos necesarios antes de proceder a la construcción propiamente dicha. El proceso de contratación comienza en esta fase, ya que el CM trabaja mano a mano con el PM para elegir a los miembros de los equipos de construcción. Además, el CM también recopila los documentos necesarios para los permisos de construcción y las ofertas de los contratistas, como las especificaciones técnicas, los planos de diseño y los contratos para la gestión de la construcción.

3. Adquisiciones

En esta fase, el CM planifica el procedimiento de adquisición de los equipos y materiales de construcción de acuerdo con el presupuesto y el calendario del proyecto. Durante la licitación, la CM revisará todas las propuestas presentadas y negociará las mejores condiciones para los objetivos y metas de la construcción.

4. Construcción

Como se ha mencionado en los apartados anteriores, la mayor parte del trabajo del CM se desarrolla en la fase de construcción. El CM presta mucha atención a las siguientes actividades de construcción para asegurarse de que el proyecto se desarrolla sin problemas y se entrega según lo previsto:

• Realización de inspecciones periódicas de control de calidad y de las instalaciones

• Realizar auditorías del programa de seguridad en las instalaciones de trabajo

• Tramitación y aprobación de órdenes de cambio

• Gestionar los costes y los calendarios de pago de las obras

• Gestionar los permisos y seguros necesarios

• Responder a las solicitudes de información (RFI)

• Coordinar los equipos de construcción para terminar a tiempo

• Documentación de órdenes de cambio, inspecciones, acciones correctivas, comunicación y otros procesos

5. Cerrar

Esta fase marca la finalización del proyecto de construcción, pero las responsabilidades del contratista no han terminado. En la fase de cierre, la empresa constructora cumple todos los puntos de la lista de tareas pendientes. También debe realizar un traspaso fluido al propietario del proyecto presentando los documentos, manuales, libros de contabilidad e informes del proyecto para referencia del propietario.

Herramientas y sistemas

La complejidad de las tareas de gestión de los proyectos de construcción exige soluciones eficientes para simplificar y realizar un seguimiento eficaz de estos procesos. A continuación se enumeran algunas de las herramientas más utilizadas en la gestión de la construcción.

Registros diarios

Un registro diario de obra proporciona información básica sobre las operaciones diarias de los trabajadores de la obra. Resume las tareas relevantes, las actualizaciones, los problemas y otros detalles esenciales para coordinar eficazmente las distintas corrientes de trabajo. Algunos ejemplos de registros diarios son los siguientes:

• Registros de comunicación: este documento deja constancia de toda la correspondencia entre equipos para mejorar la colaboración, como registros telefónicos, actas de reuniones, etc.

• Registros de entrega: en este documento se anotan todos los equipos y materiales adquiridos a lo largo del proceso de construcción.

• Solicitudes de información (RFI): normalmente enviadas por contratistas generales, este documento aclara dudas sobre acuerdos contractuales, planos de diseño, especificaciones técnicas y temas similares.

Informes de campo

Un informe de campo de construcción -también conocido como informe de obra, informe de progreso e informe de inspección es un documento creado durante las inspecciones rutinarias de la obra y otras tareas como excavaciones y rellenos. Mediante este documento, las partes interesadas pueden tener una visión clara de las actualizaciones de estado, tareas, cambios y otra información relevante observada en las instalaciones de construcción. Con informes de campo precisos, los equipos de construcción pueden identificar las deficiencias antes de que empeoren, evitar la falta de comunicación entre las partes y reducir los retrasos en la construcción.

Software de gestión de la construcción

Para seguir el ritmo de las crecientes exigencias del sector, los directores de obra han utilizado el poder de la tecnología moderna. En particular, un software dedicado a la gestión de la construcción es una herramienta excelente para digitalizar procesos manuales que consumen mucho tiempo. Esta herramienta ofrece funciones para ayudar a los gestores de la construcción en la planificación, programación, costes y gestión del alcance. Con la ayuda de este software, los CM pueden ahorrar tiempo y esfuerzo en la realización de tareas repetitivas y recalibrar su enfoque en el aspecto de gestión de la construcción.